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本次合作的任務來自從事文創產業的屋主與加拿大籍先生在台購屋,原預計翻修後即可安排入住,考量半年後即將臨盆,工程進度能盡快處理完畢,因此,原本並沒有請人驗屋的打算,在裝潢前期溝通時,玖恆規劃進度提醒屋主可盡快安排丈量,除了能評估屋主在空間規劃的概念是否可行,也能在原預定時程能盡快入住。

溝通過程中,得知前屋主主動提出能針對頂樓防水進行處理,並且願意各自負擔一半的修繕費用,由於室內裝修與驗屋都是需要大量與人溝通的服務業,在對於各方協商的敏銳度,相較於一般購屋者會更高,對於前屋主主動提出問題,並釋出善意支付修繕費用,玖恆提醒屋主一定要安排驗屋,才能進行後續老屋翻修的啟動作業。


圖:現有屋況既有裝潢乾淨漂亮,還特別規劃臥榻區,但卻觀察到客廳天花板局部凹陷狀。



圖:將廁所的管道間打開觀察,卻發現好像曾經有漏水痕跡。

實地場勘 觀察到屋況現狀

原始屋況留有大量的櫃體板材,驗屋公司即便使用高階儀器檢驗,專業儀器也不具有穿透性功能,倘若隔了一層板材再進行牆體漏水檢驗,數據也無法精準判斷,因此,玖恆建議屋主須將前屋主的裝潢需拆除後,再進行地毯式的驗屋檢驗流程。


圖:每場案場玖恆均會配置三人驗屋團隊小組,並攜帶22項驗屋檢驗儀器。


圖:透過高階儀器的精確數值,才能確保屋況的每個細項環節,是否均符合良好的居住品質。



圖:每場案場安排團隊小組成員,均須配戴頭攜式監控錄影機,讓驗屋全程都能「關鍵存證」,做為屋主與前屋主的溝通說服證明。

但由於前屋主考量還沒有交屋,因此不願意進行拆除裝潢,因此,等到雙方完成交屋作業,才進行後續完整驗屋流程。

透過拆除作業,發現天花板有白華結晶,除了影響建築物的外觀,嚴重時,還會造成牆體結構強度下降,影響到屋主的居住安全。

 

圖:主要過往的混泥土殘留積水濕氣,進而產生化學變化,形成的原理與鐘乳石相似,透過極緩慢的水滴日積月累,最後產生白色壁面突起樣貌。


圖:裝潢排程一般約2個月,早期溝通不如現在使用通訊軟體的即時性,多半屋主們無法隨時現場監控,以此案例而言,天花板則殘留老屋當時施工的垃圾袋與檳榔渣。


圖:牆壁透過玖恆驗屋「水類檢測」清楚可看見水滴滲入的狀況



圖:頂樓排水孔原屋主安排師傅處理漏水方式粗糙,省去將排水封起來的動作,直接將防水漆倒入排水孔,也會造成日後水管阻塞狀況。

頂樓滲水雖然前屋主有找工班修繕,但室內現有屋況為過往漏水所造成的損害,玖恆團隊擁有不動產律師群顧問,能協助合作屋主進行相關法律上諮詢,此外,若大樓如果過往曾經維修,一定會有會議記錄留存,可以調閱過往維修紀錄查看。

★玖恆驗屋貼心小提醒★
當水滲透至樓板面,會導致鋼筋濕掉並與空氣結合,進而產生氧化狀況,而演變至鋼筋生鏽。若生鏽範圍越來越廣,水泥牆內的鋼筋也會產生膨脹,當膨脹到牆面不堪負荷時,水泥牆面就會掉下來,為了居住安全不可不慎!

玖恆鋼筋外漏屋況 ž 修復影片立即看
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★律師交屋貼心小提醒★
玖恆內部長期配合的昶碩法律事務所,由具有不動產相關法律經驗的「郭佳瑋律師與傅煒程律師」共同協助此專案,從前期諮詢、委任到訴訟結案,替屋主爭取到六位數以上金額,由於漏水屋訴訟在內政部不動產資訊平台中,屬最常產生糾紛第一名,因此,也想特別提醒一般民眾,在買房交屋前可以做到自保的關鍵步驟:

一般而言,交屋後買方有從速檢查的義務,並在「發現瑕疵」後的六個月內要通知前屋主、主張瑕疵擔保責任。

但實務上經常會遇到買方並沒有立刻檢查,或是有些瑕疵是以一般肉眼通常的檢查所不能發現的驗屋瑕疵,例如:漏水或蟲害,此時當買方發現瑕疵時,往往已經距離交屋相隔有一段時日了,此時可能會有前屋主主張「已被視為承認其所受領之物,因而失權」、「此瑕疵是在交屋後才出現的,並非出現在交屋前」等爭議。

尤其是臺灣地震頻繁,如交屋後已隔一段時間才主張有漏水瑕疵,前屋主有可能會主張是因為交屋後之地震、颱風所致,此時買方要負之舉證責任就是一種考驗。

所以建議買方如果可以在交屋前就安排驗屋,以證明瑕疵是發生在「交屋之前」,若前屋主不同意交屋前就安排驗屋,那麼建議交屋當日可會同前屋主一起就交屋現況一一錄影存證並且盡速於一周內安排驗屋公司進行詳細驗屋,如有發現瑕疵,並應立即以訊息或書面將瑕疵處通知前屋主,用以佐證該瑕疵是存在於交屋之前,以保障自身權益,避免前屋主否認交屋前此瑕疵存在。

如經過以上程序,雙方已確認此瑕疵確實為「交屋前」即已存在,買方可向前屋主主張:

(一)減少因此瑕疵導致房屋價值減少之價金。

(二)解除此房屋買賣契約。但須注意者,如解除契約顯失公平,則買方僅得向賣方主張減少價金。

(三)向前屋主依關於債務不履行之規定主張損害賠償。

中古屋驗屋 檢測重點注意事項

不同樓層均首重「窗框漏水」,倘若購買頂樓戶更需要留意天花板的狀況。

考量隨著時代的演變,建築裝修工法的技術進步,相較於早期工法,現在的技術會在窗框邊先進行一道防水工序,台灣處於地震帶地理位置,當地震搖晃窗框有裂縫,雨水就容易滲透到牆體。


圖:老屋早期的工法相對簡易,窗框邊並未特別處理防水工序,因此,當地震來就容易產生裂縫滲水。

裝修領域多半是師徒制,因此整棟房子整修必然會有學徒經手處理的部分,因此,也時常耳聞老屋居住20多年,當新屋主入住重新翻修時,才發現電路插座相位異常(換言之,就是帶電與不帶電的線路接相反了),雖然現在的電器設備都有保護機制,無論電路是否接反均能夠通電,但也容易讓購買的電器設備使用年限減少;同時,也因為插座相位接反,會讓漏電斷路器無法運作,容易遇到水的區域,如:廁所、廚房、前後陽台…等,當水碰到電時,能夠起到保護作用。


圖:由於家用電線年限為20年,若超過使用年限,因應居家用電安全,會建議直接將老舊電線直接更換。

老屋驗屋流程建議可請仲介與前屋主進行協調,主要說明交屋前會有安排驗屋的步驟,同時,針對驗屋當天執行的規畫與提醒。舉例:當樓上檢測水類時,因為會水柱沖水過程,而樓下會建議安排有人提醒,避免不小心讓路過的民眾被噴到。

裝潢經驗判斷     提醒屋主須留意項目

本次合作屋主購買頂樓戶,考量傳統老屋的施工技術與防水材料不像現在進步,購買到漏水屋的比例相對會較高,因此,團隊向屋主建議加購驗屋項目—「針對頂樓狀況進行排水孔漏水檢測」,檢測用意可針對樓上區塊透過加強沖水,並在屋內牆體針對含水率加強檢測。

圖:驗屋報告檢測頂樓防水區域


圖:由於屋主購買頂樓戶,驗屋時針對頂樓相對應位子進行沖水,樓下就能知道有沒有在滲水


圖:防水層施作時,仍存在水氣與空氣跑進去,因此讓地面隆起


圖:積水十之八九都會積在排水孔附近,如果遇到梅雨季節,一定會有積水的狀況發生

屋主透過專業的驗屋過程,發現屋況漏水嚴重,而每一道檢驗項目都有科學數據,能做為交屋現況的完整說服依據,除了頂樓防水層修繕處理也能雙方共同攤提負擔,屋主成功也向前屋主額外爭取到六位數以上的天花板修繕費用,


圖:透過照片清晰可見,天花板邊緣的水氣都已經滲出。

由於老屋翻新都會依照屋主們喜愛的風格重新量身打造,倘若事前並未檢測有漏水的問題,同時沒有得到完整的修繕,直接進行翻新裝潢,入住後續訂製的進口櫃體/板材也會因漏水問題產生壁癌,即便後續要處理,仍需再次將裝潢拆除,反而造成更大的修復程序上困難度。

此外,漏水也代表房子的濕氣過重,也會產生書蝨蟲,食物來源為黴菌,偏好高溫高濕的環境,經常隱身在門板隙縫當中,因此,入住前將屋況漏水問題根治,才能解決後續不斷發現的問題。



圖:玖恆過往老屋實際成功案例,會依照個人喜愛的美感進行裝修,若漏水問題沒有解決,壁面與櫃體板材也會持續產生壁癌,造成居住品質不佳呼吸道問題。

 
圖:過往累積全台上百場的監工經驗,更能快速提供屋主工法的解決方案,並透過法律與裝潢諮詢,讓屋主成功向前屋主爭取到六位數以上的天花板修繕費用。

★玖恆貼心小提醒★

任何房子多半會有漏水的疑慮,只要懂裝潢工法,相對都容易修繕解決,唯有「樓上漏水」的屋況,會建議先追根究柢先將漏水問題解決,再進行後續購買的考量。否則一旦只要牽扯到多方「人」的立場不同,除了需權衡由誰來修繕、費用負擔如何分配,也會增加買房前的無形溝通成本壓力。

優於業界 當天驗屋當晚收到驗屋報告

玖恆裝潢體系執業累積十年經驗,了解每個屋主都希望能夠盡快交屋入住,而驗屋的過程在高房價的市況,透過完整的房屋健檢概念,一筆小額的預算花費,即可讓建商或前屋主協助修繕,因此,我們開發雲端數位即時系統,讓現場檢驗時,即可同步上傳拍照,取代傳統的手寫板繁瑣費工的作業方式。


圖:當天出動團隊協助驗屋,當晚就能讓屋主即刻拿到雲端報告,而非簡易的手寫缺失單。


圖:透過即時性讓建商或前屋主說明驗屋的重點缺失,就能更即時修繕解決,倘若新成屋建商需要一次交屋上百戶,越快拿到驗屋報告,也能優先被協助處理。

玖恆驗屋透過四大類檢驗,包含:水類、電類、環境類、外觀類,全程透明化檢測,可以前往「9stars玖恆整合設計」YOUTUBE頻道,團隊自產自製的「自行驗屋DIY免費教學」影音檔,共40支,無論是首次合作前的合作單位審視評估,或是,免二次花費複驗費用的考量,均可前往免費進行觀看。


圖:「9stars玖恆整合設計」YT頻道中,提供40支完整自行驗屋DIY免費教學影片

屋況驗屋全身健檢,包含了:水、電、環境、外觀四大項目。

業界首創!驗屋儀器租借服務

若想要更省事自行驗屋,交屋前的玖恆驗屋檢驗工具共22項,僅需花費$3,000起,就能將22項高階儀器一次租借,相較於坊間單台熱像儀租借,就得花將近千元;此外,玖恆裝潢體系超過10年立案,除了台北、新竹均有據點,2022年更獲得MUSE Design大賞銀獎,無論是美感設計、監工執行、交屋前驗屋,都能讓您合作上更安心與放心。

圖:22項高階儀器設備租借服務,正式啟航!即便肉眼看不見的瑕疵,也將無所遁形。


圖:獲得2022年MUSE Design大賞銀獎,國外得獎報導立即前往
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